En las finanzas, la amortización negativa, también conocida como NegAm, ocurre siempre que el pago de préstamo para periódico sea menos que el interés cargado durante ese período de modo que el balance pendiente de pago del préstamo aumente. Mientras que un método de la amortización la cantidad puesta en cortocircuito (diferencia entre el interés y el reembolso) entonces se agrega a la cantidad total debida al prestamista. Tal práctica tendría que ser convenida en antes de poner en cortocircuito el pago para evitar defecto en el pago. También sabido como el interés diferido o el del graduó la hipoteca (GPM del pago del ). Este método se utiliza generalmente en un período introductorio antes de que los pagos de préstamo excedan interés y el préstamo llega a ser de uno mismo-amortización.

Características de definición

La amortización negativa ocurre solamente en los préstamos en los cuales el pago periódico no cubre la cantidad de debido de interés para ese período de préstamo. El interés acrecentado sin pagar entonces se capitaliza mensualmente en el equilibrio principal excepcional. El resultado de esto es que el equilibrio del préstamo (o el principal) aumenta en la cantidad del interés sin pagar sobre una base mensual. El propósito de tal característica está lo más a menudo posible para la tesorería y/o más simplemente la flexibilidad avanzadas del pago, pero no aumentar asequibilidad total.

Neg-AMS también tiene qué se llama un período modificado y un casquillo principal modificado del balance basados en la legislación federal y del estado. El período modificado es generalmente 60 meses (5 años). El casquillo principal modificado del balance (también conocido como el " limit" del neg;) está generalmente hasta un aumento del 125% del equilibrio amortizado del préstamo sobre la cantidad de préstamo original. Los estados y los prestamistas pueden ofrecer a productos con menos períodos modificados y los casquillos principales del balance; pero no puede publicar los préstamos que exceden su estado y requisitos legislados federales bajo pena de la ley.

Se ha introducido una más nueva opción del préstamo que permite un término de préstamo de 40 años. Esto hace el pago mínimo incluso más bajo que un término comparable de 30 años.

Circunstancias típicas

Todos los préstamos hipotecario de NegAM requieren eventual el reembolso completo de principal y del interés según el término original de la hipoteca y de la nota firmadas por el prestatario. La mayoría de los préstamos permiten solamente que NegAM suceda por no más de 5 años, y tienen términos al " Recast" (véase abajo) el pago a un horario completamente de amortización si el prestatario permite que el equilibrio principal se levante a una cantidad especificada primero.

Este préstamo se escribe a menudo en altas áreas del coste, porque los pagos de hipoteca mensuales serán más bajos que cualquier otro tipo de instrumento del financiamiento.

Los préstamos de amortización negativa pueden ser préstamos de riesgo elevado para los inversionistas inexpertos. Estos préstamos tienden a ser más seguros en un mercado de la tarifa que cae y más aventurados en un mercado de levantamiento de la tarifa.

Las tarifas del comienzo en préstamos de la opción de la amortización negativa o del pago mínimo pueden ser tan bajas como el 1%. Ésta es la tarifa de pago, no el tipo de interés real. La tarifa de pago se utiliza para calcular el pago mínimo. Otras opciones del pago mínimo incluyen 1.

Característica ajustable de la tarifa

Los préstamos de NegAM son hoy sobre todo las hipotecas de tarifa ajustable rectas (brazos), significando que son fijos por cierto período y ajustan cada vez que ha transcurrido el período; e., un mes fijado, ajustando cada mes. El préstamo de NegAm, como todas las hipotecas de tarifa ajustable, se ata a un índice financiero específico que se utilice para determinar el tipo de interés basado en el índice actual y el margen (el margen de beneficio las cargas del prestamista). La mayoría de los préstamos de NegAm se atan hoy al promedio mensual del Hacienda, en armonía con los ajustes mensuales de este préstamo. Hay también los préstamos híbridos en los cuales hay un período de pagos fijos por meses o años, seguidos por un ciclo creciente del cambio, tal como seis meses fijados, entonces ajustable mensual del BRAZO.

La hipoteca graduada del pago del es un " rate" fijo; Se requiere el préstamo de NegAm, pero puesto que el pago aumenta en un cierto plazo, él tiene aspectos del préstamo del BRAZO hasta la amortización de pagos.

Las diferencias más notables entre el brazo tradicional de la opción del pago y el brazo híbrido de la opción del pago están en la tarifa del comienzo también conocida como el " payment" mínimo; tarifa. En un brazo tradicional de la opción del pago, el pago mínimo se basa en un cálculo principal y del interés de el 1% - 2.

La tarifa del comienzo en un brazo híbrido de la opción del pago es un pago más alto, con todo aún extremadamente competitivo sabio.

En un brazo híbrido de la opción del pago, el pago mínimo se deriva usar el " only" del interés; cálculo de la tarifa del comienzo. La tarifa del comienzo en el brazo híbrido de la opción del pago es calculada típicamente tomando la tarifa completamente puesta en un índice (tarifa real de la nota), después restando el 3%, que le dará la tarifa del comienzo.5% tarifa completamente puesta en un índice - el 3% = 4.5% serían la tarifa del comienzo en un brazo híbrido de la opción de la paga)

Esta pauta puede variar entre prestamistas.

Los alias los préstamos del brazo de la opción del pago se saben cerca:
Préstamo de amortización negativo (Neg)
Selección - A - paga
Préstamo de la opción del interés diferido (ésta es la manera que este préstamo fue introducido a la industria de la hipoteca cuando primero está creado)

NegAm - terminología de la hipoteca

casquillo - tarifa del del

porcentaje del cambio en el pago de NegAm. Cada año, las subidas debidas del pago mínimo. La mayoría de los pagos mínimos se levantan hoy en 7. La consideración de eso que levanta una tarifa el 1% en una hipoteca en el 5% es un aumento del 20%, el NegAm puede crecer rápidamente en un mercado de levantamiento. Típicamente después del 5to año, el préstamo se modifica a un préstamo ajustable debido en 25 años. Esto está para un término de préstamo de 30 años. Más nuevos préstamos de la opción del pago ofrecen a menudo un término de 40 años con un tipo de interés que es la base más alto.
casquillo de la vida del del

- el tipo de interés máximo permitió después de modificado según los términos de la nota. La mayoría de los préstamos de NegAm en los 5 años pasados tienen generalmente un casquillo de la vida de 9. Muchos de estos préstamos se capsulan hoy en el 12% o arriba.
opciones del pago del del

- hay típicamente 4 opciones del pago: Pago mínimo
Pago del interés solamente
Pago de 30 años
Pago de 15 años
período del

- cuantas veces el pago de NegAm cambia. Típicamente, el pago mínimo se levanta una vez cada doce meses en estos tipos de préstamos. El índice de subida es generalmente 7.5%
el del

modificó - parada prematura de NegAm. Si su alcance negativo del balance a la cantidad predeterminada (hasta 125% del equilibrio original por regulaciones federales o de estado) su préstamo será " recast" con una de dos opciones del pago: el pago principal y de interés completamente amortizado, o si el equilibrio máximo se ha alcanzado antes del quinto año, un pago del interés solamente hasta que el préstamo se haya madurado a la fecha modificada. (típicamente 5 años)
parada - final del del

l horario de pago de NegAm.

Tipos de préstamos de amortización negativa

En la hipoteca un del revés los prestatarios no necesitan hacer pagos en su préstamo hasta que sea debido. Una hipoteca reversa es debida solamente cuando el prestatario reside no más en su residencia principal.

Críticas de los préstamos de amortización negativa

Los préstamos de amortización negativa, siendo relativamente populares solamente en la década pasada, han atraído una variedad de críticas:

semejante la mayoría de los otros préstamos de la ajustable-tarifa, muchos préstamos de amortización negativa se ha hecho publicidad con el bromista o tipos de interés artificial introductorios o con el pago de préstamo mínimo expresado como porcentaje de la cantidad de préstamo. Por ejemplo, un préstamo de amortización negativa se hace publicidad a menudo como atracción del " interest" del 1%;, o prominente exhibiendo un número del 1% sin la explicación del tipo de interés verdadero. Esta práctica ha sido hecha por los prestamistas corporativos grandes. Esta práctica se ha considerado engañosa por dos diversas razones: la mayoría de las hipotecas no ofrecen tarifas del bromista, así que los consumidores no miran hacia fuera para ellas; y, muchos consumidores no son conscientes del efecto secundario de la amortización negativa solamente de pagar el 1% de la cantidad de préstamo por año. Además, la mayoría de los préstamos de amortización negativa contienen una cláusula que dice que el pago puede no aumentar más de 7.5% cada año, excepto si el período de cinco años es excesivo o si el equilibrio ha crecido por el 15%. Los críticos dicen que esta cláusula es solamente allí engañar prestatarios en el pensamiento del pago podría saltar solamente una pequeña cantidad, mientras que de hecho las otras dos condiciones son más probables ocurrir.
Los préstamos de amortización negativa del

como clase tienen el potencial más alto para qué se conoce como choque del pago. El choque del pago es cuando la cuota required salta a partir de un mes al siguiente, potencialmente llegando a ser inalcanzable. Para comparar el vario pago de hipotecas dar una sacudida eléctrica el potencial (nota que los artículos aquí no incluyen los pagos del fideicomiso para el seguro y los impuestos, que pueden causar cambios en la cantidad del pago): hipotecas completamente amortizadas fijas de la tarifa de 30 años (o 15 años): ningún salto posible del pago.
hipoteca completamente amortizada de cinco años de la ajustable-tarifa: Ningún salto del pago por 5 años, entonces una disminución o un aumento posible del pago basado en el nuevo tipo de interés.
hipoteca de cinco años del ajustable-interés-solamente: ningún salto del pago por 5 años, entonces una disminución o un aumento posible del pago basado en el nuevo tipo de interés, combinado con un pago creciente debido al requisito de pagar el principal sobre un marco de 25 años.
Hipoteca de la amortización negativa: ningún salto del pago tampoco hasta 5 años O el equilibrio crece el 15% más alto que la cantidad original. Los aumentos del pago, requiriendo un interés completo más el pago principal. El pago podría aumento posterior debido a los cambios del tipo de interés. Sin embargo, todas las cosas que son igual, el pago completamente amortizado casi son triple el pago amortizado negativo.

De un mercado inmobiliario muy caliente el precio de una característica comprada con una hipoteca de la amortización negativa puede aumentar en más que el principal de los aumentos de la hipoteca durante el " negam" período. Por lo tanto, si el propietario tiene un problema el pagar del pago nuevamente de amortización, él podría vender la característica y quizá, incluso lograr un beneficio.

Sin embargo, si el valor de característica no aumenta, el dueño ahora deberá más en la característica que su valor. En esta situación, si el propietario no puede hacer la nueva cuota, él puede ser hecho frente con ejecución de una hipoteca.

Es sabio ser consciente de cómo el pago de hipoteca de la amortización negativa cambiará después de que el nuevo pago de amortización golpee con el pie adentro y será familiar con la tabla de amortización de la hipoteca.

Diferencia entre la amortización negativa y una hipoteca reversa

Una hipoteca de la amortización negativa no se debe confundir con una hipoteca del revés. Mucha gente consigue estos dos términos mezclados para arriba.

Una hipoteca de la amortización negativa es una hipoteca donde el principal aumenta a través del primero tiempo de la hipoteca. Este primero tiempo se conoce como el período de la amortización negativa o del negam. Durante este plazo el prestatario, en efecto, está haciendo pagos parciales hacia su hipoteca. El resto de su pago, que él no está pagando, se agrega encendido a la cantidad debida en la hipoteca. Naturalmente, cuando este período termina, él debe comenzar a pagar esta cantidad adicional apagado, junto con su principal original.

Una hipoteca reversa sucede cuando un dueño de una casa, generalmente persona jubilada, ventas una cierta o todas su equidad en su hogar y conserva la derecha de vivir allí. No hay pagos debidos hasta que el dueño de una casa se mueva fuera de la casa. Sin embargo el interés cargado en el préstamo es aplicado de nuevo al principal puesto que no se hace ningunos pagos de interés durante la vida del préstamo.

Zenithic

Norwegian First Division 2005

Random links:

Historia de la Columbia Británica | Universidad de Shenyang Ligong | Deutsche Reichspartei | El informe de la gaita | Cuentos del inexpresable