El que toma regulador refiere a una situación en la cual un gobierno regule una característica a tal grado ese la regulación ascienda con eficacia a un ejercicio de la energía del dominio eminente del gobierno sin realmente la privación del dueño de característica del título a la característica.

Estos últimos años, el concepto de tomar regulador ha sido utilizado más libremente por los grupos del derecho de propiedad, extendiendo para incluir las regulaciones que reducen valores de una propiedad por pocas cantidades. Las iniciativas de balota basadas en esta interpretación se han avanzado en por lo menos siete estados en los años 2000 a 2006. Todos estos estados están en el oeste americano, pero las partes significativas de la financiación para las iniciativas han venido la citación de la costa este a cualquier autoridad.

Ejemplos

Suponer que un pedazo de característica está situado dentro de una subdivisión residencial y que es veinte metros de profundo. Si la división para la característica prohíbe la construcción de estructuras dentro de los diez metros delanteros o de los cinco metros posteriores, y el código técnico de la edificación requiere un sitio en cada casa de ser por lo menos seis metros de profundo, ninguna casa puede ser constante construido con toda la ley aplicable. El dueño podría sostener que el gobierno ha tomado la característica con su regulación de la división. La defensa del gobierno tendría que demostrar que el dueño ha conservado un cierto valor económico en la propiedad de la tierra.

Los autores de la regulación rigurosa de la característica (generalmente pero no siempre los ecologistas) han discutido esa invasión física ausente de la tierra de propiedad privada, ningún grado de regulación deben ascender a tomar uncompensated. En 1987, el Tribunal Supremo de U S. discrepó y sostuvo eso donde una regulación priva a propietario de uso económicamente viable de su característica, que es el equivalente de tomar para qué remuneración justa tiene que ser pagada por el gobierno. Para establecer un regulador tomando a los propietarios debe demostrar que los han privado de toda o virtualmente toda la utilidad o valor su característica, o que la ley desafiada los requiere donar la característica al gobierno sin la justificación legal.

Significación política

El arma de la abertura en la lucha actual sobre efectos de la regulación rigurosa de la propiedad privada en América fue encendido en 1973 en que el consejo sobre calidad ambiental adoptó el acercamiento británico de ver la derecha de desarrollar la tierra como público algo que la derecha privada. A tal efecto sus autores sostuvieron que no debe haber cosa tal como tomar regulador, y los dueños de la tierra sujetados a las regulaciones confiscadoras deben solamente poder conseguir una declaración judicial que la regulación sea inválida. La respuesta de los dueños ha sido que éste no es ningún remedio porque puede tardar muchos años para conseguir la relevación de las cortes, e incluso cuando los dueños de tierra ganan ante el tribunal siguen siendo uncompensated para las pérdidas potencialmente enormes contraídas durante la batalla judicial, tal como pérdida de la característica por la ejecución de una hipoteca. Esta confrontación doctrinal rabió hasta 1987 en que el Tribunal Supremo de los E. decidía al primer condado evangélico inglés de la iglesia Lutheran v. de Los Ángeles, en el cual sostuvo que el tomar de la característica no era ninguna menos el tomar cuando fue efectuado por medios non-physical; es decir, por las regulaciones que negaron a dueños de tierra uso de su característica, incluso cuando hizo tan sobre una base temporal.

El concepto siempre polémico de tomar regulador ha dibujado mucha atención en años más últimos, como legislación - algo por la iniciativa de balota - las regulaciones de restricción de la utilización del suelo se ha promovido en los Estados Occidentales. El ejemplo más conocido era adopción de Oregon de la ley que restringía seriamente las energías de regla de la propiedad del estado, y requiriendo la remuneración para la disminución en el valor de la característica regulada. En algunos otros estados, las legislaturas adoptaron las leyes similares, un ejemplo prominente que era acto de la protección de la característica de Bert Harris de la Florida.

Debido a propiedad extensa en los Estados Unidos, este sentimiento de la anti-regulación golpeó ligeramente en sentimientos populistas entre el electorado. Juan Tillman, presidente de los americanos para el gobierno limitado, dice que el interés del grupo está en " … restaurando el derecho de propiedad para el citizen." medio; Otros sostienen que esta legislación beneficiaría a intereses corporativos grandes, a menudo a expensas de ciudadanos particulares.

Personalidad jurídica y consecuencias

Ley de Estados Unidos

En jurisdicciones de la ley común, los gobiernos disfrutan tradicionalmente de las fuerzas policiales, bajo las cuales los gobiernos pueden regular una variedad de aspectos de las vidas de sus temas. Bajo ley americana, sin embargo, esta energía no extiende al desposeimiento absoluto del título a la propiedad privada, ni al equivalente de hecho de ella. En lugar, la energía del dominio eminente es una energía separada y distinta que permite que un gobierno prive a propietario del título a tal característica para el uso público, y con la remuneración justa. Esta energía se limita en la quinta enmienda a la constitución de Estados Unidos, y extiende a los estados bajo cláusula del correspondiente proceso de la catorcena enmienda . (La quinta enmienda prohíbe a gobierno federal de tomar la característica para el uso público sin " remuneración justa, " qué cortes americanas han interpretado en el caso generalmente para significar el " Valor de mercado justo . " Se juzga incorporada esta prohibición en la cláusula del correspondiente proceso de la catorcena enmienda (que barra a gobiernos estatales de privar a gente de su característica sin el correspondiente proceso de la ley.)

La aplicación recaudaciones reguladoras se presenta de la interacción entre el ejercicio de las fuerzas policiales tradicionales y el ejercicio del dominio eminente. Las fuerzas policiales son la energía inherente del gobierno, ejercitada generalmente por la legislatura, para hacer cuál es razonablemente necesario promover y proteger salud pública, seguridad, bienestar y moralejas. Pero esa energía se puede aplicar tan amplio que está en conflicto con la constitución. Para llevar un ejemplo común, el uso de las fuerzas policiales la regulación de la obscenidad entra en a menudo conflicto con la libertad de expresión de la Primera Enmienda, típicamente en regulaciones de negocios adultos. Igual es verdad de regulaciones de la tierra -- pueden estar en conflicto con las provisiones constitucionales. Es decir, una acción gubernamental efectúa tomar regulador cuando carga la característica a tal grado en cuanto a el cual afecte a las derechas del dueño se convierta en tan áspero un ejercicio de hecho de la energía del dominio eminente. Cuando una disposición gubernamental efectúa tomar de la propiedad privada por tal regulación excesiva, el dueño puede iniciar procedimientos de la condenación inversa para recuperar el valor de la característica tomada.

El Tribunal Supremo de Estados Unidos ha establecido un número de pruebas bajo las cuales una regulación de estado constituye un que toma por sí mismo . Éstas son la invasión física, negación de las aplicaciones todo económicamente viables de la propiedad privada, o de requerir a los dueños de dedicar algo de su característica al gobierno sin una razón que justifica tan de hacer. Por ejemplo, cuando la utilización del suelo propuesta de los dueños dará lugar a un aumento significativo en tráfico pueden ser requeridas para dedicar una tira de su tierra para mejorar un camino adyacente. Pero cuando una acción no entra en una categoría tratada por una de estas pruebas, la corte confía sobre todo en una investigación ad hoc en los específicos de tal caso individual. Este acercamiento ha sido el tema de muchas críticas debido a su imprevisión.

prueba del Disminución-de-valor

El Tribunal Supremo primero sostuvo que las regulaciones de estado pueden efectuar admitir la caja 1922 del carbón Co. Mahon de Pennsylvania. Allí, la justicia Holmes escribió para la mayoría que " '' él regla general por lo menos es que mientras que la característica se puede regular hasta cierto punto, si va la regulación demasiado lejos será reconocido como que toma. "

En central del Co. New York City del transporte de Penn de, la corte negó a Penn Central Company la derecha de construir un edificio de oficinas encima del terminal central magnífico en New York City, e identificó el siguiente como siendo de importancia particular en la determinación de si ha ocurrido el tomar regulador: (1) el impacto económico de la regulación en el propietario, (2) el grado a quien la regulación interfiere con el dueño razonable inversión-movió hacia atrás expectativas, y (3) el carácter de la regulación. Al investigar en el carácter de la regulación, la corte mirará a la magnitud de la regulación, cómo la regulación distribuye las cargas y las ventajas entre propietarios, y si viola las cualidades esenciales del dueño un de los de la propiedad, tales como la derecha de excluir.

Prueba física de la invasión

En Kaiser Aetna v. Estados Unidos, el Tribunal Supremo sostuvo que un cuerpo de la regulación de los ingenieros que requería a los dueños de un puerto deportivo privado admitir a miembros del público era el tomar de la característica. Teleprompter Manhattan CATV Corp., el Tribunal Supremo del gobernó que una regulación generalmente está considerada un por sí mismo que toma cuando fuerza a dueños de tierra a aguantar una ocupación física permanente en su tierra, tal como la presencia física permanente de cable alinea en un edificio residencial. La corte sostuvo que cualquier presencia física permanente destruyó la derecha del propietario de excluir, reconocido de largo como una de las derechas dominantes en el " paquete de rights" caracterizado comúnmente como característica.

Prueba total de las recaudaciones

En el consejo costero, el Tribunal Supremo de Lucas v. Carolina del Sur gobernó que una regulación que prohibió la construcción en la tierra del dueño que lo privaba así de todas las aplicaciones económicamente beneficiosas constituyó un por sí mismo que tomaba a menos que los intereses proscritos del uso no fueran parte del título a comenzar con. Es decir una ley o un decreto con el efecto de privar todo el uso económicamente beneficioso no debe hacer no más que el resultado que se habría podido alcanzar en las cortes bajo ley del fastidio .

El problema del denominador

En el caso central de Penn, no dan derecho el Tribunal Supremo eliminado del azul que tomar ley no divide la característica en segmentos discretos y por lo tanto ocurre el tomar solamente cuando la propiedad entera de un dueño se regula excesivamente, y los dueños por lo tanto a la remuneración donde una parte de su tierra sigue siendo económicamente viable. Esto dio lugar a la cuestión de cuál es el " denominator" de la fracción de la propiedad; es decir, cuál es la propiedad cuanto más grande cuya parte se está sujetando a la regulación confiscadora, desde tomar regulador de una parte de ella (el " numerator") no es compensable.

La pregunta se presenta así: Cuál es el " denominator" ¿del paquete regulado? Por ejemplo: en Co. 393) Pennsylvania del carbón de Pennsylvania el carbón poseyó las derechas minerales en una característica (así como la derecha de emerger ayuda bajo ley de Pennsylvania), y Mahon poseyó las derechas de la superficie de esa tierra. Confiando en la ley estatutaria de Pennsylvania, los dueños superficiales quisieron la explotación minera debajo de su tierra parada para prevenir hundimiento. La corte convino con la compañía del carbón y sostuvo que el estatuto de estado que prohibía tal explotación minera era el tomar de la característica de la compañía del carbón.

Así, la Pennsylvania Coal Company sufrió un 100% que tomaba, porque toda su característica (los depósitos de carbón subterráneos) había sido extinguida con eficacia por la regulación. Podría extraer no más su propio carbón. Por una parte, bajo acercamiento central más reciente de Penn, si uno define el " denominator" como el derecho de propiedad total en un paquete particular (es decir, las derechas superficiales y minerales), entonces habría solamente el tomar parcial, porque las derechas minerales eran solamente una parte de las derechas totales en la característica (incluso si las esas derechas fueron distribuidas entre dos dueños). Esta teoría fue aplicada más recientemente por el tribunal de apelación de U S en las ventajas de Whitney v. Estados Unidos, sosteniendo que una mina a cielo abierto forbidding de la regulación federal de los depósitos de carbón grande en Wyoming, tomó la característica de los dueños, requiriendo el pago de la remuneración que, con interés y los honorarios de los abogados, vino a $200 millones

En su disensión a la justicia del carbón de Pennsylvania Brandeis sostuvo que ya que la regulación de las fuerzas policiales promovió seguridad pública, la explotación minera forbidding del estatuto de estado debajo de la tierra habitada trumped el derecho de propiedad de la compañía del carbón a su carbón. Esa teoría ha ganado la aceptación en el caso del Tribunal Supremo de la asociación trapezoidal v. DeBenedictis (los 480 E. 470) del carbón bituminoso, pero solamente hasta el punto de la prohibición de la explotación minera era parcial, no el total.

Ver también

Dominio eminente

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Zenithic

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